Ile naprawdę kosztuje dom z poddaszem? Porównanie projektów, budowy i wykończenia
Jak to urządzić?Budowa domu z poddaszem użytkowym to popularny wybór wśród inwestorów, którzy chcą połączyć funkcjonalność z atrakcyjnym wyglądem i optymalnym wykorzystaniem przestrzeni. W niniejszym artykule przeanalizujemy, ile naprawdę kosztuje budowa domu z poddaszem, porównując różne projekty, koszty stanu surowego zamkniętego oraz wykończenia do stanu deweloperskiego.
Koszt budowy domu z poddaszem – stan surowy zamknięty
Stan surowy zamknięty (SSZ) to etap budowy, w którym dom ma już wykonane fundamenty, ściany, stropy, konstrukcję i pokrycie dachu oraz zamontowaną stolarkę okienną i drzwiową. W tym momencie budynek jest zabezpieczony przed działaniem warunków atmosferycznych i gotowy do kolejnych prac wykończeniowych.
Według najnowszych danych z lipca 2025 roku (bazujących na analizie kosztów z BCO Sekocenbudu, wycenach firm branży budowlanej oraz jakościowych ocenach), koszt budowy domu do stanu surowego zamkniętego wynosi średnio około 2 840 zł netto za 1 m² powierzchni użytkowej*. Ta stawka stanowi podstawę do dalszych kalkulacji i jest uśrednionym wskaźnikiem, uwzględniającym różne technologie i standardy wykonania.
Porównanie kosztów budowy do SSZ na podstawie gotowych projektów
Analizując najpopularniejsze gotowe projekty domów z poddaszem użytkowym, można zauważyć, że rzeczywiste koszty mogą się różnić w zależności od kilku czynników, takich jak wielkość domu, konstrukcja dachu, technologia budowy czy obecność garażu. Przyjrzyjmy się zatem konkretnym projektom, zestawiając ich koszt budowy do stanu surowego zamkniętego wyliczony metodą wskaźnikową:
Większość tych projektów zawiera garaże (jedno- lub dwustanowiskowe), co może podnosić koszt. Kolejnym elementem jest skomplikowany kształt dachu, często wielospadowy lub kopertowy, który jest droższy w realizacji niż prosty dach dwuspadowy. Dodatkowo, technologia budowy (np. domy drewniane są droższe od murowanych) oraz skomplikowana bryła budynku z licznymi detalami i dużymi przeszkleniami generują wyższe nakłady.
Warto jednak podkreślić, że budowa domu z poddaszem użytkowym jest często bardziej ekonomiczna niż budowa domu parterowego o tej samej powierzchni użytkowej. Wynika to z mniejszej powierzchni fundamentów i ścian zewnętrznych, a także mniejszej powierzchni dachu, co w efekcie obniża zużycie materiałów i robociznę. Właśnie z tego względu, mimo występowania garażu czy dachu wielospadowego, projekty domów z poddaszem przedstawione w analizie nie przekraczają podstawowej ceny za m² podanej na początku artykułu.
Koszty wykończenia od stanu surowego zamkniętego do deweloperskiego
Przejście od stanu surowego zamkniętego do stanu deweloperskiego to kolejny istotny etap, który generuje znaczące koszty. W tym zakresie znajdują się instalacje elektryczne, sanitarne, grzewcze, tynki, wylewki oraz wykończenie elewacji. Przyjmując ceny netto za metr kwadratowy podane w materiałach branżowych, można oszacować następujące koszty:
-
Instalacje elektryczne: od 120 do 250 zł/m²
-
Instalacje sanitarne (wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, wentylacja): od 170 do 370 zł/m²
-
Instalacja grzewcza (pompa ciepła + ogrzewanie podłogowe): od 260 do 520 zł/m²
-
Tynki i wylewki: od 240 do 320 zł/m²
-
Wykończenie zewnętrzne (elewacja z ociepleniem, parapety, obróbki blacharskie, rynny): od 220 do 460 zł/m²
Sumując te koszty, można przyjąć, że wykończenie domu od stanu surowego zamkniętego do deweloperskiego to wydatek rzędu około 1 000 do 1 800 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, w zależności od wybranego standardu i technologii.
Całkowity koszt budowy domu z poddaszem użytkowym
Dodając do kosztów stanu surowego zamkniętego koszty wykończenia do stanu deweloperskiego, otrzymujemy pełny obraz wydatków. Przyjmując średni koszt wykończenia na poziomie 1 400 zł/m² oraz średnią powierzchnię 120 m², koszt wykończenia wyniesie około 168 000 zł.
Zatem całkowity koszt budowy domu z poddaszem użytkowym do stanu deweloperskiego może oscylować w granicach 500 000 zł netto (przy założeniu, że dom nie ma skomplikowanych parametrów). Kwota ta może się różnić w zależności od lokalizacji, wyboru materiałów, standardu wykończenia i specyfiki projektu.
Co wpływa na różnice w kosztach budowy domu z poddaszem?
Różnice w kosztach budowy domu z poddaszem wynikają z kilku kluczowych czynników:
-
Wielkość i kształt domu – bardziej skomplikowana bryła i większa powierzchnia dachu podnoszą koszty.
-
Rodzaj konstrukcji dachu – dach wielospadowy jest droższy niż prosty dwuspadowy, ze względu na większe zużycie materiałów i pracochłonność.
-
Technologia budowy – domy drewniane mogą mieć inne proporcje kosztów materiałów i robocizny niż murowane.
-
Standard instalacji i wykończenia – wybór pompy ciepła i ogrzewania podłogowego podnosi koszty instalacji grzewczej, podobnie jak wysokiej klasy elewacja czy tynki.
-
Lokalizacja i dostępność materiałów oraz usług – ceny usług i materiałów różnią się regionalnie.
Podsumowanie
Budowa domu z poddaszem użytkowym to inwestycja, która w 2025 roku wiąże się z kosztem około 2 840 zł za metr kwadratowy do stanu surowego zamkniętego oraz dodatkowo około 1 000-1 800 zł/m² na wykończenie do stanu deweloperskiego. W praktyce oznacza to, że dom o powierzchni 120 m² można wybudować i wykończyć do stanu deweloperskiego za kwotę rzędu 500 tys. zł. Porównanie projektów dostępnych na rynku pokazuje, że koszty te są zbliżone, choć zależą od specyfiki konstrukcji i zastosowanych rozwiązań. Domy z poddaszem użytkowym są często bardziej ekonomiczne niż parterowe o tej samej powierzchni, co czyni je atrakcyjnym wyborem dla osób szukających optymalnego stosunku ceny do funkcjonalności.
Decydując się na budowę, warto dokładnie przeanalizować projekt oraz zakres prac, uwzględniając nie tylko koszty materiałów i robocizny, ale także instalacje i wykończenie, które mogą znacząco podnieść końcowy budżet inwestycji.
Uwaga! Podane ceny pochodzą ze źródeł dostarczonych przez firmę Tooba. Mają charakter wyłącznie poglądowy i nie stanowią oferty handlowej.
Tekst: Anna Baranowska
Artykuł sponsorowany
